投資用不動産の財産分与|弁護士による離婚相談

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財産分与について

投資用不動産の財産分与で注意するポイント

離婚をする際、夫婦が所有する全ての財産・資産が財産分与の対象となるわけではありません。
投資用不動産を財産分与する場合でも、一般的に、財産分与の対象となるのは、「婚姻し、夫婦が共同生活を初めてから別居に至るまでの間に、夫婦双方の寄与により増加した共有財産」となります。

投資用不動産の問題

財産分与の対象にならない「特有財産」の場合とは

特有財産とは、①婚姻前から所有していた財産や、②(婚姻中であっても)相手方の協力とは関係なしに取得した財産をいいます。特有財産に該当する場合は、「婚姻中、夫婦双方の寄与により形成維持してきた」ものとは通常いえないことから、原則として財産分与の対象とはなりません。具体例としては、以下のような財産が挙げられます。

具体的な「特有財産」の例

  • (1)相続財産・贈与によって取得した財産
  • (2)自己の手腕による利益によって購入した場合(婚姻中であっても、相手方の協力なく、自らの手腕のみにより利益を上げた場合)
  • (3)婚姻前の自己の財産で購入した場合
    ※婚姻中に投資用不動産を購入した場合であっても、その資金の出所が、婚姻前に形成した自己の財産であるような場合は特有財産となるので、原則として財産分与の対象にはなりません。

財産分与の対象になる「共有財産」の場合

財産分与の対象となる「共有財産」とは、婚姻し、夫婦が共同生活を初めてから別居に至るまでの間に、夫婦双方の寄与により増加した財産をいいます。投資用不動産について「共有財産」となる場合は、具体的には、以下のような財産が挙げられます。

投資用不動産が「共有財産」となる具体的な例

給与による取得をした場合
婚姻中に取得した給与により投資用不動産を購入した場合は、仮に主婦が専業主婦であったとしても、通常「夫婦双方の寄与により形成維持してきた共有財産」といえるため、財産分与の対象になると考えられます。
共有でローンを借りた場合
また、投資用不動産の購入に際し、夫婦共有名義でローンを組んだ場合も、通常は「夫婦双方の寄与により形成維持してきた共有財産」といえるため、財産分与の対象になると考えられます。
一方名義でローンを借りた場合
投資用不動産の購入に際し、夫(又は妻)の単独名義でローンを組んだ場合であっても、夫婦双方がローンの返済をしているような場合には、「夫婦双方の寄与により形成維持してきた共有財産」といえるため、財産分与の対象になると考えられます。

投資用不動産の財産分与にはどのような方法があるか

ローンが残っていない場合・残債務があるがオーバーローンではない場合

代償分割

ローンの残債務が残っている場合には、一般的には、夫が自己名義の不動産を離婚後も保有し、ローンの支払いも継続したうえで、妻に対し、離婚時の時価評価額からローンの残額を控除した額を不動産の価値としてその一定割合を財産分与する方法が多いです。

売却して代金を分割

不動産を取得した配偶者がローンの支払いを継続する経済的な余裕がない場合には、売却代金を財産分与する方法によることになります。
不動産の評価は、財産分与の時点における時価評価額を不動産鑑定士の鑑定や不動産業者の簡易査定書などによって評価します。

現物分割(賃料を将来的に分割して受け取る)

投資用不動産の場合は、離婚時に不動産を売却するよりも、不動産を売却せず、第三者に貸し続け、賃料を回収した方が、多額の金銭を回収できることも多いです。

そこで、不動産を売却せず、第三者から毎月定期的に取得する賃料を、投資用不動産の名義人たる一方配偶者(夫であることが多いと思われます)から、他方配偶者(妻)に対し寄与度に応じて支払うという内容の合意を行うことも考えられます。

ただし、財産分与の対象となる財産の範囲は、一般的には夫婦の協力関係が終了した別居時を基準とするので、投資用不動産から発生する賃料を将来的に分割するためには、当事者間で合意を明確に定めることが必要です。

オーバーローンの場合

代償分割

離婚時における住宅ローンの残額の方が不動産の評価額を上回っている場合、実質的には資産的価値がないので、財産分与を求めないことも一つの方法です。

夫婦が婚姻期間中に不動産の購入のために借りうけたローンの既払い分は、いずれも夫婦が平等の割合で返済に貢献したものと推定されますので、ローンの既払い分について財産分与として相手方配偶者に分与を求めることも考えられますが、オーバーローンの場合には、夫婦の協力によってローンの一部を返済したとしても住宅の価値は負債を上回らないので、不動産の価値はゼロであり、清算すべき財産がないため、返済したローンの一部を財産分与の対象とすることはできないとされています。

ただし、上述した現物分割の方法として、不動産を売却せず、投資用不動産から発生する賃料を、投資用不動産の名義人たる一方配偶者から、他方配偶者に対し支払うという内容の合意を行うことはオーバーローンの場合でも考えられます。

この場合にも、投資用不動産から発生する賃料を将来的に分割するためには、当事者間で合意を明確に定めることが必要です。

以上のように、投資用不動産が財産分与の対象となるか、なるとしてどのように分与を行うかについては事例に応じ、個別具体的な判断が必要となりますので、ぜひ、ご相談ください。

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